Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Примерная форма договора о комплексном развитии территории (по инициативе органа местного самоуправления) (подготовлено экспертами компании

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Договор о комплексном развитии территории
(по инициативе органа местного самоуправления)

[Наименование уполномоченного органа местного самоуправления, принявшего решение о комплексном развитии территории] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемый в дальнейшем “Орган местного самоуправления”, с одной стороны и

[наименование юридического лица – победителя открытого аукциона] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем “Застройщик”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Настоящий договор заключен на основании решения о комплексном развитии территории N [значение] от [число, месяц, год] и результатов открытого аукциона (протокол об итогах открытого аукциона N [значение] от [число, месяц, год]).

1.2. По настоящему договору Застройщик обязуется осуществить в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, а Орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для осуществления такой деятельности.

1.3. Комплексное развитие территории включает в себя:

– подготовку документации по планировке территории;

– образование земельных участков в границах данной территории;

– размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

1.4. Комплексному развитию подлежит территория, в границах которой находятся следующие земельные участки:

– земельный участок из категории земель [вписать нужное], площадью [значение] кв.

м, с кадастровым номером [значение], находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): [вписать нужное], с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: [вписать нужное]; земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества принадлежат [указать права на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества].

1.5. Территория, подлежащая комплексному развитию, расположена в границах [указать сведения об элементе планировочной структуры].

2. Порядок комплексного развития территории

2.1. Мероприятия, необходимые для реализации настоящего договора, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, осуществляются Сторонами в следующем порядке: [указать разграничение обязательств сторон].

2.2. Благоустройство территории, подлежащей комплексному развитию, осуществляется в следующем порядке: [указать разграничение обязательств сторон].

2.3. Застройщику предоставляются следующие льготы: [указать виды льгот, а также порядок и условия их предоставления, прекращения].

3. Обязательства сторон

3.1. Орган местного самоуправления обязуется:

3.1.1. В срок до [число, месяц, год] утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории.

3.1.2. В срок до [число, месяц, год] принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, на основании утвержденной документации по планировке территории.

3.1.3. В срок до [число, месяц, год] предоставить Застройщику в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

3.2. Застройщик обязуется:

3.2.1. Подготовить и представить в Орган местного самоуправления проект планировки территории, включая проект межевания территории, в соответствии с градостроительным регламентом.

3.2.2. Осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, а также этапами и сроками строительства (реконструкции), которые определены в приложении к настоящему договору.

3.2.3. Осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур за счет собственных средств. Перечень объектов инфраструктур, этапы и сроки их строительства определены в приложении к настоящему договору.

3.2.4. Передать безвозмездно в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств Застройщика. Перечень объектов, подлежащих передаче, а также условия их передачи определены в приложении к настоящему договору.

4. Ответственность сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. Срок договора

5.1. Срок действия договора составляет [указать срок действия договора, который может быть установлен не более чем на пятнадцать лет].

6. Изменение, расторжение, прекращение договора

6.1. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен настоящий договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных настоящим договором.

6.2. Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.3 и 6.8 настоящей договора.

6.3. Орган местного самоуправления имеет право на односторонний отказ от настоящего договора (исполнения договора) по следующим основаниям:

а) неисполнение Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1-3.2.3 настоящего договора;

б) местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных настоящим договором.

6.4. В случае одностороннего отказа Органа местного самоуправления от настоящего договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному подпунктом “а” пункта 6.3 настоящего договора, Застройщик возмещает Органу местного самоуправления убытки, причиненные неисполнением обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1-3.2.3 настоящего договора.

6.5. Застройщик вправе в случае одностороннего отказа Органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному подпунктом “б” пункта 6.

3 настоящего договора, осуществить мероприятия, предусмотренные документацией по планировке территории, при условии осуществления проектирования и строительства, реконструкции объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории за счет собственных средств.

Застройщик представляет в Орган местного самоуправления на утверждение изменения в документацию по планировке территории, предусматривающие включение в нее уточненных опережающих графиков проектирования и строительства, реконструкции предусмотренных документацией по планировке территории объектов капитального строительства.

Орган местного самоуправления в десятидневный срок утверждает представленные изменения в документацию по планировке территории или отклоняет их и направляет на доработку Застройщику.

6.6. Орган местного самоуправления по требованию Застройщика возмещает убытки, причиненные последнему неисполнением обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1, 3.1.3 настоящего договора.

6.7. В случае, предусмотренном подпунктом “б” пункта 6.3 настоящего договора, Орган местного самоуправления по требованию Застройщика, от договора (исполнения договора) с которым Орган местного самоуправления отказался, возмещает Застройщику убытки, причиненные в связи с этим отказом от договора (исполнения договора).

6.8.

Застройщик имеет право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) в случае, если местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования по проектированию и строительству предусмотренных договором объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. В этом случае права и обязанности Сторон определяются пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, – по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему договору.

8.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное – почтовой, факсимильной, электронной связи].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. Реквизиты и подписи сторон

Орган местного самоуправления[вписать нужное][должность, подпись, инициалы, фамилия]М. П.Застройщик[вписать нужное][должность, подпись, инициалы, фамилия]М. П.

Источник: https://base.garant.ru/55729481/

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Комплексное развитие территории

Режим комплексного развития территории по инициативе уполномоченного органа предоставляет органам местного самоуправления и городским властям городов федерального значения широкие полномочия по изъятию нежилой недвижимости и дальнейшему предоставлению соответствующих территорий инвесторам для комплексной застройки.

В первую очередь, данная схема актуальна для принудительной ликвидации значительных по площади промышленных зон в Москве и иных крупных городах, в целях передачи освобождаемых территорий для жилой и коммерческой застройки крупным частным инвесторам.

Основания для применения режима комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления

Данный режим распространяется на территории, которые включены правилами землепользования и застройки в территории мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).

Заключение договора о комплексном развитии территории по инициативе муниципалитета возможно в случаях, если более 50% земельных участков в пределах данной территории соответствует одному из следующих критериев:

  • заняты аварийной недвижимостью, либо недвижимостью, которая предполагается к сносу согласно адресной программе, и эта недвижимость не относится к многоквартирным домам;
  • заняты объектами капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос и реконструкция которых планируется на основании утвержденной муниципальной адресной программы;
  • имеют разрешенное использование, противоречащее градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ;
  • заняты не соответствующей градостроительному регламенту недвижимостью;
  • заняты объектами капитального строительства, признанными самовольными постройками.

То есть данный режим предназначен для «принудительной» реорганизации территорий, занятых неэффективно используемой нежилой недвижимостью (в отличие от договора о развитии застроенной территории, применяемого в отношении жилой застройки).

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на подлежащей комплексному развитию территории

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято как в отношении публичных земельных участков, так и участков, находящихся в частной собственности.

В последнем случае правообладателям направляется уведомление с предложением заключить договор о комплексном развитии территории. Если правообладатели согласны с данным предложением, заключается договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей.

В противном случае, органы местного самоуправления изымают частные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества.

При этом установлен довольно жесткий 6-месячный срок на подготовку и согласование проекта планировки и условий договора о комплексном развитии по инициативе правообладателей.

То есть, фактически, уполномоченный орган, затягивая процесс согласования данных документов, может блокировать заключение договора с правообладателями, что влечет изъятие у них недвижимости.

Таким образом, для зон КУРТ предусмотрено особое основание для изъятия земельных участков. Причем данное основание применяется ко всем участкам и объектам, вошедшим в территорию комплексного развития, в том числе, к соответствующим градостроительному регламенту и эффективно используемым.

В отличие от иных случаев изъятия для государственных и муниципальных нужд, прямо предполагается, что участки изымаются в пользу частного инвестора, под изъятие подпадают все участки в пределах подлежащей развитию территории, не применяется общее правило о допустимости изъятия только при отсутствии иных вариантов размещения объекта.

Следует учитывать, что если положения о комплексном развитии территории внесены в Правила землепользования и застройки, которые не признаны недействительными в соответствующей части, то законных оснований оспорить изъятие, вероятнее всего, не будет.

Соответственно, для правообладателей участков, желающих их сохранить, принципиально важным является момент утверждения ПЗЗ или внесения в них соответствующих изменений.

В ряде случаев может быть актуально оспаривание ПЗЗ (актов о внесении изменений в ПЗЗ) в судебном порядке.

Компенсация за изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд

Отдельной проблемой является определение размера компенсации за изъятие объектов недвижимости и его судебное оспаривание.

При изъятии земельных участков и объектов, расположенных в границах подлежащей комплексному развитию территории, размер возмещения в силу закона подлежит определению исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости, включая убытки правообладателей в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.

Вместе с тем, определяя размер возмещения уполномоченный орган основывается на выводах независимого (ясно, от кого) эксперта в отчете об оценке, в то время как обязанность по представлению доказательств несения убытков полностью возлагается на правообладателя изымаемой недвижимости.

Размер и порядок выплаты возмещения указывается в проекте соглашения об изъятии недвижимости, направляемом уполномоченным органом правообладателям изымаемой недвижимости с приложением отчета об оценке.

Отметим, что правообладатель вправе не согласиться с определенным уполномоченным органом размером возмещения и оспорить его в судебном порядке.

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается на аукционе.

Предмет договора сводится к тому, что частный инвестор обязуется:

  • подготовить проект планировки территории и (в его составе) проект межевания;
  • построить предусмотренные договором и проектом планировки объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как инвестора, так и публичного субъекта. Аналогично, договором о комплексном развитии территории распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Уполномоченный орган обязуется принять по ходатайству инвестора решение об изъятии расположенных на развиваемой территории участков и объектов недвижимости. При этом выплату компенсации собственникам изымаемой недвижимости осуществляет инвестор.

После прекращения права собственности прежнего правообладателя участки поступают инвестору в собственность (либо передаются в аренду, если являются ограниченными в обороте). Участки, находящиеся в государственной собственности, в отношении которых прекращаются ранее действовавшие договоры аренды, передаются инвестору в аренду без торгов.

Также уполномоченный орган передает инвестору в аренду без торгов свободные участки из земель государственной и муниципальной собственности.

Схема договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления весьма актуальна для реновации «проблемных» территорий существующей застройки – например, в г. Москве таким образом может проводиться застройка нефункционирующих промзон.

Но при этом неизбежно возникновение значительного числа споров, связанных с изъятием недвижимости у собственников, а также с желанием собственников заключить договор о комплексном развитии по своей инициативе.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/kurt/dogovor-o-razvitii

Утверждены правила, связанные с комплексным развитием земель | Последние новости

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Разработан порядок включения земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в границы территорий, подлежащих комплексному развитию. Так, в минувшую субботу вступило в силу новое постановление Правительства России. Эксперты Федеральной кадастровой палаты объясняют, что оно привнесло.

До этого момента в части 3.1 статьи 46.

9 Градостроительного кодекса Российской Федерации было указано, что по разрешению властей в границы территорий, подлежащих комплексному развитию, можно включить дополнительные земельные участки, чтобы разместить объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Однако правил, как согласовывать включение земельных участков, разработано не было. 29 августа 2020 года вступил в силу документ, определяющий порядок выдачи разрешения на это.

СПРАВОЧНО

Речь идет о постановлении Правительства Российской Федерации от 19.08.2020 № 1260 «Об утверждении Правил согласования включения в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур».

Согласно правилам, правообладатель может инициировать включение своего земельного участка в границы территории комплексного развития или прилегающей части земли, находящейся в собственности государства. Присоединяемые земельные участки не должны иметь обременений правами третьих лиц.

Приведем пример: некто приобретает земельный участок для постройки детского сада. Чтобы родителям было удобно привозить и забирать детей, нужно от шоссе построить дорогу к детскому саду.

Для этого нужно получить в пользование через органы власти смежные с территорией детского сада участки земли, где расположится такой проезд.

В проекте могут принять участие несколько владельцев земельных участков.

Согласно правилам, этапы согласования проекта выглядят так:

1. Правообладатель => орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии.

Чтобы согласовать включение земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, последнему следует обратиться в орган местного самоуправления, уполномоченному на заключение договора о таком развитии.

Обязательно понадобится заявление, проект договора и документация по планировке указанной территории, подготовленные правообладателями земельных участков.

Если земельный участок для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур предоставляется лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории, договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (ч. 8 ст. 46.9 ГрК Российской Федерации, подпункт 13.3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации).

Когда комплексное развитие территории проводят два и более правообладателя, им нужно заключить соглашение, которое разграничит их обязанности в этом процессе. Его необходимо будет также приложить к заявлению. Это соглашение предусмотрено ч. 4 ст. 46.9 ГрК Российской Федерации.

2. Орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии => орган государственной власти или орган местного самоуправления, занимающиеся предоставлением земельных участков.

В течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления уполномоченный орган направляет полученный пакет документов в орган государственной власти или орган местного самоуправления, занимающиеся предоставлением земельных участков, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности.

3. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, занимающиеся предоставлением земельных участков => орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии.

В свою очередь, орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 20 рабочих дней уведомляют уполномоченные органы о согласовании либо об отказе в согласовании.

Уведомление об отказе в согласовании должно быть обоснованным.

4. Орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии => правообладатель. О принятом решении уполномоченный орган уведомляет правообладателя способом, указанным в заявлении.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для отказа, заявитель может повторно обратиться в уполномоченный орган.

Утвержденные правила включения земельных участков для размещения объектов определенных инфраструктур в границы территорий, подлежащих комплексному развитию, заполнили пробел в земельном законодательстве и позволят более эффективно управлять земельными ресурсами.

Источник: https://kadastr.ru/magazine/news/utverzhdeny-pravila-svyazannye-s-kompleksnym-razvitiem-zemel/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.