Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Содержание

Строительство на арендованном участке

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Законодательство Российской Федерации разрешает строительство на арендованном участке как арендатору, так и субарендатору. Можно строить сооружения, здания, дома для проживания и другие капитальные/некапитальные объекты. Однако, не на всех категориях земель строительство разрешено и для каждого строящегося объекта есть свои нюансы. Об этом и поговорим в данном обзоре.

Строительство на арендованном земельном участке

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к  недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Очень важно, чтобы перечисленные объекты строились на землях соответствующей категории и соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ земельный участок может относится к одной следующих категорий:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенный пунктов;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых природных категорий;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

На каждой категории земель устанавливается свой правовой режим в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором.

Самый простой способ узнать к какой категории земель относится земельный участок, и какой у него вид разрешенного использования – зайти на сайт https://pkk5.rosreestr.ru/ , ввести кадастровый номер участка или точный адрес и нажать Enter.

Если Вы все сделали правильно, то сайт выдаст следующую информацию о земельном участке:

Допускается ли строительство на арендованном участке?

Перед тем, как планировать строительство на земельном участке, помимо категории земель и вида разрешенного использования участка, необходимо выяснить к каким функциональным зонам относится планируемая к застройке территория. Для этого необходимо найти генеральный план поселения и градостроительный регламент.

На сайтах Администраций муниципальных образований обычно выложены в открытый доступ принятые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых внутри каждой категории земель выделены функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается градостроительный регламент и виды разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования бывают:

  • основные,
  • вспомогательные,
  • условно разрешенные.   

Если объект строительства соответствует одному из  видов разрешенного использования, то можно приступать к следующим этапам решения задачи.

Но если Вы хотите наверняка убедиться в возможности строительства того или иного объекта, то можно заказать Выписку из ПЗЗ на сайте Госуслуги  или лично, через МФЦ.

Таким образом строительство на арендованном земельном участке возможно, но строить необходимо соответствующие объекты недвижимости на соответствующей земле. Рекомендуется ознакомиться с некоторыми нормами Земельного, Градостроительного законодательства РФ, регионального и местного законодательства. В этом Вам могут помочь наши юристы. Обращайтесь за бесплатной консультацией.

И конечно же, в Вашем договоре аренды земельного участка должно быть включено условие о том, что арендатор имеет право возводить на участке капитальные или не капитальные объекты недвижимости.   Если такого условия нет, то можно договориться с собственником о включении такого пункта в договор, путем подписания дополнительного соглашения.

В противном случае, собственник земельного участка может обязать арендатора снести постройки и вернуть земельный участок в первоначальный вид.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

Если арендатор законно построил объект недвижимости на земельном участке, имея на руках всю разрешительную документацию на строительство, то за ним сохраняется право пользования (аренды) таким земельным участком. 

Ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации

  1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
  2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

  3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Если срок аренды земельного участка по Вашему договору с администрацией истекает, то Вы можете продлить или заключить новый договор на основании статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Правообладатель объекта недвижимости имеет право обратиться в уполномоченный орган (Администрацию муниципального образования) с заявлением о предоставлении участка в аренду.

Если имеется несколько правообладателей, то Администрация направит проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора всем лицам, имеющим право на заключение договора аренды этого земельного участка, в течении 30 дней.

В течении 30 дней со дня направления такого договора правообладатели обязаны подписать такой договор и предоставить его в Администрацию города.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Если правообладатели не подписывают договор аренды со множественностью лиц, то Администрация обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Строительство дома на арендуемом земельном участке

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства. 

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем. 

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

После окончания строительства арендатору необходимо осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ.  Для этого необходимо иметь:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды);
  2. Градостроительный план земельного участка;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);
  5. Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
  6. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  7. Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
  8. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
  9. Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Строительство здания на арендованном участке

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Строительство зданий зависит от целевого использования земельного участка и сопровождается несколькими этапами:

  1. Выполнить градостроительный план земельного участка;
  2. Публичные слушания;
  3. Инженерные изыскания;
  4. Технические условия;
  5. Утверждение и экспертиза проектной документации;
  6. Разрешение на строительство;
  7. Строительство;
  8. Ввод в эксплуатацию;
  9. Эксплуатация здания.

На арендованных земельных участках зачастую возводят многоквартирные дома. Застройщиками обычно являются коммерческие строительные компании или жилищно-строительные кооперативы, которые получают участки в длительную аренду у муниципального образования.

Также бывают случаи когда одному юридическому лицу в аренду предоставляется участок на срок 49 лет, например, под строительство и эксплуатацию торгового центра. А третье лицо (общество) планирует на части этого же участка строительство своего магазина.

Разрешение на строительство на арендованном участке

Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:

  1. ФИО адресата, его должность, организацию/учреждение;
  2. Сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
  3. Заголовок документа – «Заявление»;
  4. Изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
  5. Сведения об участке земли;
  6. Характеристика возводимого объекта;
  7. Список приложений. 

Вам потребуются следующие документы:

  1. Паспорт заявителя;
  2. Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
  3. Договор аренды земельного участка;
  4. Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
  5. Градостроительный план земельного участка.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.

Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. 

Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.

Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Источник: https://zemarenda.ru/stroitelstvo-na-arendovannom-zemelnom-uchastke/

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Российское законодательство разрешает строить различные здания не только на собственной земле, но и на арендованных участках. Однако есть ряд нюансов для каждого вида объектов. прежде чем приступать к работам, необходимо уточнить требования, предъявляемые к каждому типу возводимой недвижимости.

Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?

Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель. По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник.

Единственное препятствие – наличие в договоре аренды пункта, который запрещает капитальное строительство на участке. Все работы следует согласовать с владельцем участка перед началом строительства. Все нюансы нужно прописать в соглашении, чтобы избежать в дальнейшем споров и судебных тяжб.

Какую недвижимость разрешено возводить?

В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.

Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения?).

Важно! Строить можно любой объект недвижимости. Главное – наличие разрешительной документации от контролирующих органов.

Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье).

Однако в силу положений статьи 48 (часть 3) Градостроительного кодекса РФ физическим лицам, строящим дом не выше трех этажей для собственного пользования архитектурный проект составлять не обязательно. Но предприниматель должен непременно это сделать.

Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности».

Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.

В договоре аренды может быть указан конкретный срок либо неограниченный.

Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.

Процесс долевого строительства регулируется федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г. Для сооружений технического назначения необходимо получить разрешение у местной администрации и контролирующих органов. При строительстве гидросооружений следует придерживаться норм экологи ческой безопасности.

Для возведения временных зданий разрешение получать не нужно. К таким сооружениям относятся:

  • ангары;
  • бытовые помещения;
  • хозяйственные постройки из модульных блоков.

Полный перечень представлен в Сборнике сметных норм затрат ГСН 81-05-01-2001.

Если планируется строительство капитального гаража, то потребуется разрешение на строительство. Как правило это сооружения для коммерческого или промышленного использования. Также нужен проект, который согласовывают с БТИ.

Гараж, возведенный без разрешающих документов, может быть снесен на основании требования собственника участка земли.

  • Если владелец участка согласен на строительство гаража, то узаконить постройку должен сам застройщик.
  • Если объект находится на территории садоводческого или дачного товарищества, то его можно оформить как вспомогательное помещение.
  • В остальных случаях легализация происходит в судебном порядке. Потребуются доказательства, что строение не несет угрозы здоровью и жизни людей, не ущемляет прав проживающих на соседних участках.

Узнайте, как взять в аренду землю под гараж, павильон или киоск.

Как это сделать легально?

Легальность возведения постройки на арендованном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Написание заявления

Поскольку закон не устанавливает определенной формы заявления, оно составляется произвольно. Но в нем необходимо указать:

  • ФИО адреса, его должность, организацию/учреждение;
  • сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
  • заголовок документа – «Заявление»;
  • изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
  • сведения об участке земли;
  • характеристика возводимого объекта.

В конце документа указывается список приложений.

Сбор документов

Потребуются такие документы:

  • паспорт заявителя;
  • если получение разрешения на застройку производится через представителя, то ему, кроме паспорта, потребуется нотариальная доверенность;
  • договор аренды земельного участка;
  • схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
  • градостроительный план.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация. Она подлежит экспертизе. Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. Тогда необходимо документальное обоснование того, что это юридическое лицо может проводить экспертизу.

Подача

Документы подают в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок. Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами многофункционального центра.

Решение комиссии

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Можно ли оформить уже возведённое здание в собственность?

Это можно сделать. Причем тот факт, что земля под этим зданием не принадлежит владельцу недвижимости, никак не влияет на процесс оформления права собственности. Для этого необходимо, чтобы постройка была возведена с согласия хозяина участка. если закон требует разрешение на строительство, оно должно быть получено.

Материальные затраты

Будущему собственнику земельного участка придется понести следующие расходы:

  1. Предоставляемые копии документов необходимо заверить у нотариуса. Стоимость составит 200-500 рублей в зависимости от региона и тарифов нотариальной конторы.
  2. Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 руб., юридические – 22 тыс. руб.
  3. Передача земли в собственность зависит от ее расположения. В крупных городах это 10-20% от кадастровой стоимости, в местных образованиях – не более 3%. Для городов с населением более 3 млн человек следует ориентироваться на верхнюю границу, т.е. 19-20%.

Кроме этого следует учесть, что до начала строительства в некоторых случаях необходимо получить разрешение. Этот документ обойдется в 15-50 тыс. руб. в зависимости от региона и типа возводимого здания.

Как перевести участок в собственность после оформления недвижимости?

Оформить землю в собственность, когда на нем уже возведено здание, можно как на платной, так и на бесплатной основе. Платно вступают в право собственности, если земельные участки были переданы в аренду после 2001 года. Бесплатная же передача предусмотрена в таких случаях:

  • собственность на объект недвижимости была зарегистрирована ранее 2001 года, а земля в этом время находилась в аренде;
  • договор аренды участка заключен до 2001 года с целью возведения частного дома либо для организации личного подсобного хозяйства;
  • строения переданы физическим лицам в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование;
  • земельные участки принадлежат гаражному, строительному или садоводческому кооперативу.

О том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, можно узнать здесь.

Справка. В договоре аренды участка может быть прописано решение сторон о бесплатной передаче земли в собственность застройщику.

Необходимо:

  1. возвести постройку в сроки, указанные в соглашении;
  2. предусмотренным законодательством образом получить право собственности на здание;
  3. с документом, подтверждающим право собственности, обратиться в местную администрацию.

После этого участок переведут в собственность нынешнего арендатора.

Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?

Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.

После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.

Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.

Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате.

Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).

Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.

На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку.

После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение.

Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/oformlenie-doma-na-arendovannoy-zemle

Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

статьи:

Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие их соответствие категории земель.

Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

Частные жилые дома

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

  • договор аренды участка;
  • градостроительный план;
  • схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

сюжет расскажет, как выбрать участок под строительство

Здания и сооружения

  • Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
  • В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
  • Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Условия строительства должны быть обеспечены арендодателем. Имеет значение рельеф участка, публично-правовые обязательства арендодателя, возможные земельные сервитуты.

Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

Гараж

Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

  • Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
  • При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
  • Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке.

Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей.

Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

Вопросы статуса земли после завершения строительства

Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/chto-mozhno-postroit-na-arendovannom-zemelnom-uchastke-kakie-postrojki-razresheny-zakonom.html

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Земля под домом в аренде, а дом в собственности: как оформить землю

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Если построен дом, а земля находится в аренде, это не даёт возможности распоряжаться участком по собственному усмотрению. Отсутствует право на обмен, продажу, надел даже нельзя оставить в наследство. Такими полномочиями наделён непосредственный собственник, в данном случае, это может быть муниципалитетный орган, физическое лицо или государство.

Законодательное основание

Люди, которые построили дом на арендованной территории, не могут использовать её в полной мере. Чтобы государство (собственник) не заявило о своих правах, необходимо оформить в собственность землю. Приватизация — один из возможных способов.

Согласно Федеральному закону, а именно No178, No137 от 21.12.2001 собственники участка земли не должны препятствовать в оформлении её в собственность.

Исключением этого правила являются территориальные наделы, имеющие особую важность для населённого пункта.

Как быть с муниципальными участками

Чтобы приватизировать землю, которая принадлежит муниципалитетному органу, её предварительно нужно будет выкупить (устанавливается кадастровая стоимость).

Приватизация в этом случае предполагает, что участок находится в частном владении. В земельном законодательстве прописаны и некоторые исключения.

А именно прописаны условия, согласно которым можно перевести без выкупа в собственность участок, по действующей программе по приватизации территориальных наделов.

Для этого должно быть ситуация должна подходить к одному из следующих пунктов:

  1. Участок представлен для ведения подсобного хозяйства на 6 лет, 5 из них уже минуло.
  2. Территория была представлена для строительства жилого здания или для подсобного хозяйства, и использовалась строго по назначению.
  3. У физического лица на попечении 3 и более детей.
  4. Другие случаи, предусмотренные в земельном акте России.

Участок земли предоставляется без выкупа, но только однократно.

Какие понадобятся документы

Владелец дома может перевести без выкупа права собственности на участок, если в наличии имеются все необходимые документации и только однократно. В последующих случаях придётся выкупать территорию по кадастровой стоимости. Если земля выделена в бессрочное использование, оформлять её в собственность только через суд.

Необходимо подготовить следующие документы для оформления участка в собственное владение:

  • Заявление в произвольной письменной форме на имя владельца наделом.
  • Документа для подтверждения законных полномочий на дом, технический план с выделением всех строительных объектов.
  • Договорное соглашение или акт, подтверждающие права бессрочного использования или выделение территории под индивидуальное жилищное строительство.
  • Заключение из БТИ об оценки недвижимого имущества.
  • Выписка из росреестра на предмет наличия имеющихся обременений, либо об их отсутствии.
  • Справка от земельного комитета о стоимости территориального надела.
  • Если от лица собственника земли действует иной субъект, от него требуется доверенность заверенная нотариально.
  • В случае установки долевых границ, нужно предоставить протокол разграничивания участка земли. В нём должны стоять личные подписи всех участников долей.

Loading…

скачать образец заявления на выкуп земельного участка [112.80 KB]

Если в наличии нет ни одного из вышеперечисленных документов, нужно будет заняться их сбором.

А именно проделать следующие шаги:

  1. Восстановить бумаги на владение земельным участком (делается в компетентных органах по месту нахождения территории).
  2. Установка прав на надел в судебном порядке.
  3. Подать заявление в муниципалитетный или государственный орган. В нём отразить, что дом расположен на этой земле, и он находится в собственности, обратившего лица.

Оформить землю в собственное владение можно посредством судебного решения, закона о дачной амнистии, выкупа, распорядительного акта муниципалитетного или госоргана.

В рамках административной процедуры, оформление земли в собственное владение состоит из следующих нижеизложенных этапов:

  1. Съёмка земельного участка геодезистами.
  2. Согласование границ, обратиться в местный орган управления.
  3. Закрепление границ надела, получить справку из кадастрового реестра.
  4. Составление кадастрового плана на территорию.
  5. Предоставить весь пакет документов росреестр.

Если дом находится в собственности у нескольких владельцев, они должны ходатайствовать о разделе долей, их закрепления и фиксации в документах.

Каждому из них должна принадлежать доля участка по такой же площади, что и часть дома. Об этом свидетельствует статья 16 жилищного кодекса и статья 36  земельного акта.

В случае отказа одно из собственников, этот вопрос  регулировать в судебном порядке.

Как продать дом, если земля в аренде

Если в здание находится в собственности, а участком продавец владеет исключительно на правах арендного договора, покупатель, согласно части No3 статьи 552 ГК России, одновременно с покупкой здания, обретает так же права на использование территориального надела. Но это произойдёт только в том случае, если арендный договор действителен на момент совершения сделки.

Иначе говоря, договорные соглашения должны быть продлены с сохранением всех условий, которые были туда занесены.

Если участок земли оформлен на предыдущего собственника на правах бессрочного пользования, пожизненно-наследуемом владении, актом о выделении, территория продавцу не принадлежит, он просто им пользуется.

В этом случае продаже подлежит только здание, которое прежде было оформлено в собственность. Вот как продать можно недвижимое имущество. Если всё будет оформлено в собственное владение, вопрос как продать дом не будет стоять так остро.

Что делать, если государству понадобится земля

Бывают такие случаи, когда госорган изымает земли, на которой уже возведено здание. Причины самые разнообразные: от строительства новых автомагистралей до возведения значимого сооружения.

Но необходимо знать, что если государству понадобится земля, оно может выкупить и дом, но только с разрешения непосредственного собственника.

После того как все детали согласованы, и это оформлено документально, совершается выкуп земельного участка и здания.

В договоре должны быть отображены следующие моменты:

  • стоимостное выражение дома;
  • в течение, какого периода времени нужно освободить жильё;
  • срок выплаты денежных средств;
  • порядок приёма-передачи.

Могут быть прописаны и другие условности. Например, оказание помощи в переезде, покупке квартиры или иного жилища.

Что непосредственно касается территории, здесь должен быть весомый повод для его изъятия. Отстоять свои права собственник дома может в судебном порядке, предъявив все собранные доказательства. Стоит обратиться за помощью к дипломированному юристу, судиться с государственными органами крайне сложно, не говоря уже про то, что у заявителя нет прав на землю. Это и отягощает процесс.

Источник: https://prozemlu.ru/zemlya-pod-domom-v-arende-a-dom-v-sobstvennosti-kak-oformit-zemlyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.